تسن كل دولة قوانينها وتضع اللوائح الخاصة بالمعاملات العقارية التي تضمن لها ولمواطنيها الحماية الكاملة، وكذلك فعلت المملكة العربية السعودية؛ حيث قامت بسن قانون الملكية العقارية لتضمن حقوق كافة الأطراف المعنية.
وتعد معرفة إجراءات وضوابط الاستثمار العقاري لكل بلد أساسية بالنسبة للمستثمر سواء كان مواطن أو أجنبي؛ وذلك تجنباً للمساءلات القانونية أو الخسائر المادية التي قد يعرضه لها جهله بالقوانين المحلية؛ لذلك نقدم لك كافة التفاصيل الخاصة بالملكية العقارية بالسعودية.
1.ما هو قانون الملكية العقارية في السعودية؟
قانون الملكية العقارية في السعودية هو عبارة عن مجموعة من اللوائح التنفيذية التي تحكم حركة الممارسات العقارية وكافة القضايا المُتعلقة بها داخل حدود الأراضي السعودية.
يشمل قانون الملكية العقارية في السعودية:
- أسس ملكية الوحدات العقارية وفرزها
- ضوابط وشروط تمّلك غير السعوديين للعقارات والاستثمار بها
- شروط الملكية العقارية لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي
2. علام ينص قانون الملكية العقارية في السعودية؟ (أهم اللوائح والأنظمة العقارية)
أولاً: الملكية العقارية للمواطنين السعوديين
أصدرت المملكة العربية السعودية لائحة تنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية بمرسوم ملكي رقم م/٥ بتاريخ 11/2/1423هـ يشمل على 23 مادة يُمكن إيجازها فيما يلي:
فرز العقارات:
- يعتمد فرز العقارات على التراخيص المُصدرة مُسبقاً من البلدية المختصة، أما بالنسبة للعقارات الجديدة التي لم يسبق إصدار تراخيص لها، فيتم فرزها وفقاً لشهادة مُصدقة من مكتب هندسي مُعتمد.
- يحق للمالك فرز أكثر من وحدة عقارية بصك مفرز به كافة بيانات العقار بعد الحصول على موافقة البلدية.
- لا يحق لأحد الأطراف التصرف في حصة من أجزاء العقار التي لا تقبل القسمة، بينما يحق لكل طرف التصرف بالأجزاء المُفرزة كما يشاء بشرط عدم الإضرار بحقوق الملاك الآخرين. ويتحمل أيضاً كافة الأطراف تكاليف صيانة وإدارة الأجزاء المشتركة في العقار وفي حال كان هناك أي منفعة أو ربح فيوّزع عليهم حسب نسبة انتفاع كلاً منهم.
نقل الملكية: في حالة نقل الملكية، يقوم المالك بتقديم طلب فرز للبلدية به كافة المستندات (صك الملكية، مخططات العقار، رخصة البناء) أما بالنسبة للعقار الذي لم يسبق إصدار تراخيص له، فيكتفي المالك بتقديم رسم تخطيطي للموقع ورفع لمساحة العقار المُراد فرزه وبعدها تحول البلدية المختصة طلب الفرز لكتابة العدل (في حال قمت باستيفاء كافة الشروط) لإصدار وثيقة الملكية.
تكوين جمعيات الملاك:
- يتم تكوين جمعيات الملاك وفقاً لنصيب كل فرد من الملاك بشرط أن يتجاوز عدد الملاك 5 ويتجاوز عدد العقارات 5 وحدات عقارية.
- يُخصص لجمعية الملاك ذمة مالية مستقلة كما يلزم تسجيلها في وزارة العمل والشئون الاجتماعية. ويتمحور دور الجمعية حول الحفاظ على الأجزاء المشتركة وتجنب الأضرار التي تلحق بالملاك والقيام بمراجعة الجهات المختصة وتقديم الشكاوى. كما تقوم الجمعية بتحصيل الرسوم والنفقات أو توزيع الأرباح على الملاك وفقاً لنصيب كلاً منهم وكذلك حفظ سجلات الحسابات وعمل الموازنات التخطيطية وتوجيه الإخطارات للملاك.
ثانياً: الملكية العقارية لغير السعوديين
صدر بتاريخ 17/4/1421هـ قانون رقم م/15 بخصوص نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره وينص القانون على السماح لغير السعوديين بتملك العقار واستثماره وفقاً لعدة شروط توّضحها مواد القانون الثمانية والتي يُمكن إيجازها في النقاط التالية:
- حصول المستثمر غير السعودي على موافقة الجهة المصدرة للترخيص، وألا تقل التكلفة الإجمالية لمشروع الاستثمار العقاري عن 30 مليون ريال (يحق لمجلس الوزراء تعديل المبلغ وفقاً لتقديرهم)، ويُشترط أن تتجاوز مدة ذلك الاستثمار 5 سنوات من ملكيته.
- يُمكن للمواطنين الغير سعوديين تملك عقار للسكن الخاص من خلال الحصول على ترخيص من وزارة الداخلية. وبالمثل يجوز للهيئات الأجنبية المعتمدة بالمملكة العربية السعودية وكذلك الهيئات الدولية تملك مقر عمل لها أو عقارات لسكن الموظفين بعد الحصول على موافقة وترخيص من وزير الخارجية. أما في غير الحالات المذكورة، فلابد من موافقة رئيس الوزراء لتملك عقار للسكن الخاص.
- لا يجوز لغير السعوديين تملك أي عقار داخل حدود مكة المكرمة والمدينة المنورة، ولكن يُسمح لهم بالاستئجار فقط لمدة لا تزيد عن العامين قابلة للتجديد.
ثالثاً: الملكية العقارية لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربي:
فيما يخص الملكية العقارية لمواطني المجلس لغرض السكن والاستثمار، تم صدور قانون رقم 91 بتاريخ 2/4/ 1432هــ يشمل 6 مواد تشريعية نختصرها فيما يلي:
- يجوز لمواطني مجلس التعاون لدول الخليج العربي (الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين المملوكين بالكامل لمواطني المجلس) الاستئجار وتملك العقارات والأراضي بغرض الاستثمار أو السكن عن طريق نظم التملك القانوني وكذلك بالميراث وحتى الوصية ويُطبق ذلك على كافة الدول الأعضاء.
- في حالة تملك الأراضي يُشترط القيام ببنائها أو استغلالها خلال فترة أقصاها 4 سنوات وإلا يحق للدولة التصرف بها مع تعويض المالك بثمنها وقت الشراء أو البيع أيهما أقل وللمالك حق التظلم أمام الجهات المختصة ويسمح له بتمديد المُدة إذا قدم أسباب مقنعة للتأخير.
- إذا أراد المالك بيع العقار فيحق له التصرف فيه إذا كان العقار منتهي البناء، ولا يحق له التصرف في الأراضي إلا بعد استكمال بنائها أو استغلالها أو مرور فترة لا تقل عن 4 سنوات من تاريخ شرائها. ويُستثنى من ذلك حالة الحصول على إذن من الجهة المختصة بالبيع قبل مرور الأربع سنوات.
- يحق للدولة نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة مقابل تعويض المالك، كما يحق لها حظر الملكية العقارية في مناطق معينة.
3. ما هي الخطوات القانونية الواجبة عند شراء وحدة تمليك بالسعودية؟
على المشتري إتباع بعض اجراءات نقل ملكية منزل أو وحدة،نذكرها لكم بالخطوات:
- يقوم كاتب الضبط بالتأكد من تسجيل البيانات والتأكد من صحتها.
- في حال تم استيفاء كافة الشروط، يتم تحويل البائع والمشتري إلى كاتب العدل.
- إصدار وطباعة صك الملكية وتوثيقه.
- أرشفة ضبط الإجراء إلكترونياً.
4. كيف يتم تسجيل الملكية العربية السعودية؟
يتم تسجيل الملكية العربية السعودية عن طريق الخطوات التالية:
- حضور البائع والمشتري أو من ينوب عنهم بمستند قانوني مع جواز سفرهم أو بطاقة الهوية المحلية
- تقديم كافة الأوراق الرسمية الخاصة بالعقار وبيانات البائع والمشتري.
- تحديد وسيلة الدفع المسجلة.
- إذا كانت الوحدة المُباعة جزء من العقار، يتم تقديم مستند التجزئة للعقار.
5. ما هي اجراءات نقل ملكية عقار في السعودية؟
يجب تنفيذ بعض اجراءات نقل ملكية الأرض أو عقار من شخص إلى آخر في السعودية كالآتي:
- حضور البائع والمشتري أو من ينوب عنهم بمستند قانوني مع جواز سفرهم أو بطاقة الهوية المحلية.
- تقديم كافة الأوراق الرسمية الخاصة بالعقار وبيانات البائع والمشتري.
تقديم مستند بموافقة صندوق التنمية الزراعية في حالة الأراضي الزراعية (مع الأخذ بالاعتبار مرور 4 سنوات على شراء الأرض إذا كان المالك غير سعودي).
6. ما هو قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية؟
هو القانون المختص بالتنسيق بين ملاك الوحدات العقارية المشتركة رقم م/٥ بتاريخ 11/2/1423هـ – كما ذكرنا سابقاً – – حيث يضع القانون أسس البيع والشراء والتعامل. كما ينص على تكوين جمعيات الملاك من أجل إدارة العقارات والحفاظ عليها وتنظيم توزيع الرسوم والأرباح الخاصة بالصيانة وغيرها.
7. ما هي شروط شراء بيت عليه قرض عقاري؟
- تتطلب عملية نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري مستند يثبت موافقة المرتهن.
- موافقة الصندوق العقاري على نقل الرهن باسم المشتري.
- كتابة شيك مصدق بيع وشراء لصاحب العقار.
- تسديد قسطين أو ثلاثة وإلزام المشتري بسداد باقي الأقساط.
- استلام خطاب مغلف من الصندوق العقاري لكتابة العدل لافراغ البيت باسم المشتري.
8. كم تبلغ رسوم نقل ملكية العقار في السعودية؟
لا توجد تكلفة أو رسوم لنقل الملكية في المملكة العربية السعودية.
